Colonel Éric Dibas-Franck : « Le contrat de bail est pour le commerçant, l’artisan ou le professionnel indépendant un instrument juridique indispensable de son entreprise »

Les Dépêches de Brazzaville : À l’expiration de sa durée, le bail à usage professionnel, à durée déterminée ou indéterminée dans la zone OHADA peut être renouvelé. Dans quelle condition peut-il se faire ? S’agit-il d’un contrat initial qui se prolonge ? S’agit-il d’un nouveau contrat totalement distinct du premier ou d’un contrat autonome dont l’économie reste proche sinon identique à celle qui énerve le rapport originaire ?

Éric Dibas-Franck : Le droit au renouvellement est une disposition d’ordre public. Le renouvellement du bail à usage professionnel ne peut être obtenu par le preneur qu’à une triple condition : d’abord il doit être le preneur des lieux ; ensuite il doit y avoir un usage effectif ;  enfin la durée minimale d’exploitation du bail doit être de trois ans. Dans mon ouvrage, j’ai clairement montré qu’il ne faut pas confondre les notions de reconduction, prorogation, modification et de novation avec celle de renouvellement. Ces distinctions m’ont amené à la conclusion selon laquelle le renouvellement du bail, contrairement à sa simple prorogation qui n’est qu’un simple allongement conventionnel de la durée du bail, se traduit par la naissance d’un nouveau contrat, mais dont l’économie puise ses articulations et ses chevilles dans le contrat initial.

L.D.B : Pourquoi cette attention particulière au contrat de bail à usage professionnel alors que dans les thèmes du droit des affaires retenus par l’OHADA, il y a le droit commercial traditionnel, le droit des commerçants, le droit des activités… ?

E.D.F : Pour la bonne et simple raison que le contrat de bail est pour le commerçant, l’artisan ou le professionnel indépendant un instrument juridique indispensable de son entreprise. Le bail est certainement l’un des « contrats de situation » par opposition aux contrats d’occasion, les plus essentiels pour un entrepreneur. On l’a même classé au nombre des biens de l’entreprise. C’est lui qui assure la stabilité de l’exploitant et qui lui permet de capter sa clientèle.  Mais encore faut-il, précisément, que cette stabilité soit parfaitement assurée et dans des conditions où l’équilibre entre les droits et les obligations des parties sont encore respectés.

L.D.B : De façon claire et brève, de quoi est-il question dans votre ouvrage « Renouvellement du bail à usage professionnel dans les pays de la zone OHADA » ?

E.D.F : Dans mon ouvrage, il est une vérité de Lapalisse : tous les jours, les personnes physiques ou morales concluent avec d’autres des baux à usage professionnel et se trouvent confrontées à un choix d’une importance capitale à leur terme initial.  Or, le renouvellement du bail est un droit pour le preneur des locaux loués qui ne devient effectif qu’après la réunion de certaines conditions. De plus, il est nécessaire de savoir qu’il existe deux modes distincts de renouvellement du bail : la tacite reconduction et le renouvellement exprès. Le nouveau contrat ne se forme pas nécessairement aux mêmes conditions que le bail exposé. Les conséquences du renouvellement du bail sont variables. On peut observer que les sûretés initiales disparaissent, dont le cautionnement, les vices du consentement ne sont pas purgés, mais ne sauraient justifier l’annulation du nouveau contrat, les questions de preuve se posent en des termes différents. On doit aussi observer que la durée tout comme le prix du bail renouvelé peuvent être différents de celui du bail initial.

L.D.B : À qui est destiné cet ouvrage ?

E.D.F : Ce livre est un ouvrage de droit. On peut donc  penser qu’il s’adresse, naturellement, aux praticiens, aux magistrats, aux universitaires, aux étudiants sans que la liste soit exhaustive. La vérité c'est que tous les professionnels qui sont intéressés par le bail devraient trouver dans ce travail les réponses à leurs questions car c’est une question de grande importance et de constante actualité.

L.D.B : Pouvez-vous nous parler de vos anciennes publications ?

E.D.F : Vous me donnez l’occasion de souligner avec force que j’ai publié mon premier ouvrage en 2000 aux Éditions Publisud. Il est intitulé : "Les Nations unies en Afrique : le cas de l’Angola." Ensuite, en 2008, j’ai publié aux Éditions Elzévir, un roman épistolaire intitulé "Peine Perdue". Après en 2011, j’ai publié aux Éditions l’Harmattan, le roman "Destins maudits", et enfin, en 2013, j’ai publié aux Éditions l’Harmattan Congo, un ouvrage sur la convention des Nations unies sur le contrat de transport international des marchandises effectué entièrement ou partiellement par mer dite Règles de Rotterdam.

L.D.B : Un dernier mot ?

E.D.F : J’observe avec intérêt qu’un contentieux se développe autour de cette question du renouvellement du bail et de manière générale du bail en général. C’est la raison pour laquelle j’invite tous les praticiens à se l’approprier pour donner l’occasion aux uns et aux autres de maîtriser ses ombres et ses lumières. Je saisis cette occasion pour rappeler qu’autrefois dans la zone OHADA le renouvellement du bail n'était reconnu que dans des villes de plus de cinq mille habitants et qu’il n’était question que du bail commercial. La réforme de l’Acte uniforme de l’OHADA sur le droit commercial général a permis la modernité de ce droit qui est en même temps une simplification très heureuse en matière de bail où la diversification des statuts est souvent déroutante et sans doute contreproductive.